Web Analytics Made Easy - Statcounter
به نقل از «فرارو»
2024-03-29@10:18:59 GMT

۴ مساله پیچیده بازار مسکن در شهر‌ها

تاریخ انتشار: ۱۷ خرداد ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۹۲۰۶۳۰

۴ مساله پیچیده بازار مسکن در شهر‌ها

«چرا دولت‌ها در چهار دهه گذشته در دستیابی به اهداف پیش‌بینی شده حوزه مسکن ناکام بودند؟» مرکز پژوهش‌های مجلس از چهار زاویه به این موضوع پرداخته است.

به گزارش اعتماد، در این بررسی چهار مساله «کالایی‌سازی مسکن»، مساله «ودیعه مسکن»، مساله «مالک‌نشینی» و مساله «استحاله مالک‌گستری به مالکیت‌گستری» مورد توجه قرار گرفته است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

مسائلی که برخی از آن‌ها اثر مستقیم و برخی دیگر اثری غیرمستقیم در شکل‌گیری وضع کنونی داشتند. اما اصلی‌ترین عامل در شکل‌گیری بحران مسکن، «عقب‌نشینی دولت از تامین فراگیر و همه‌شمول و عدالت‌محور» مسکن بوده است. این عقب‌نشینی زمینه را برای «تبعیض ساختاری فضای مسکونی» فراهم کرده است و هر دو با هم زمینه را برای «فروش حقوق مالکانه مضاعف» از سوی مدیریت شهری کشور هموار کردند. در نهایت این سه رویکرد منجر شدند که «بحران کنترل‌ناپذیری موجودی مسکن» شکل بگیرد.

مساله اول؛ کالایی‌سازی مسکن

غلبه رویکرد تحلیل قیمتی در مورد تامین مسکن نشانگر آن است که رویکرد دولت‌ها نسبت به «دسترسی به مسکن مناسب برای همه خانوار‌های ایرانی»، از نظر اصل ۳۱ قانون اساسی که دسترسی به مسکن را به منزله «نیاز اجتماعی» با صراحت کامل به رسمیت شناخته، فاصله گرفته و در استحاله‌ای تاریخ‌مند به «تقاضای مسکونی» که تابع توان مالی خانوارهاست، تغییر کرده و در نهایت مسکن «کالا» شده است. در ضمن باید به رویکرد استطاعت‌پذیری نیز بر همین سیاق نگریست و به بازارمداری حاکم بر آن واقف بود؛ دسترسی به مسکن هم در اقدامات بخش دولتی و هم در بخش مسکن خصوصی، به درجات گوناگون، خصلت «کالایی» به خود گرفته است.

براساس گزارش مرکز آمار در زمستان سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کشور نسبت به فصل مشابه در سال قبل، ۲۴.۸ درصد افزایش قیمت داشته است. در همین بازه زمانی نیز متوسط مبلغ اجاره ماهیانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۹/۶۰ درصد افزایش داشته است. نکته حایز اهمیت این است که اعداد و ارقام پیش گفته میانگین کشوری است و می‌توان انتظار داشت در برخی نقاط مانند کلانشهر‌ها این ارقام بالاتر باشند. برای مثال، براساس گزارش بانک مرکزی در زمستان سال ۱۴۰۰، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح پایتخت، در دی ماه نسبت به همین ماه در سال ۱۳۹۹، ۳/۲۰ درصد افزایش قیمت داشته و این رقم در دو ماه بعدی فصل زمستان نیز به ترتیب ۴/۰ و ۶.۲ درصد نسبت به ماه قبل همان سال افزایش داشته است؛ به عبارتی ۲۶.۹ درصد افزایش در کل این فصل.
در همین بازه زمانی نیز شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران، صرفا در دی ماه نسبت به همین ماه در سال گذشته ۷/۵۰ درصد افزایش قیمت داشته است.

هر چند که این تصویر سالانه بخشی از بحران را برجسته می‌سازد، اما اگر تصویری از بازه‌ای پنج ساله از وضعیت مسکن در پایتخت کشور به دست داده شود، گویاتر خواهد بود. طبق آمار منتشر شده بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق بیست و دوگانه تهران، طی ۵ سال یعنی از آذرماه سال ۱۳۹۶ تا آذرماه سال ۱۴۰۱، از ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است، رشدی در حدود ۹۵۰ درصد. این در حالی است که حداقل دستمزد در این بازه زمانی در حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته است. به‌طوری که از یک میلیون و ۱۲۵ هزار تومان در سال ۱۳۹۶ به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار در سال ۱۴۰۱ رسیده است.

بر این اساس می‌توان مشاهده کرد که تناسبی میان افزایش قیمت مسکن و به تبع آن، افزایش هزینه‌ای تامین مسکن استیجاری در بخش خصوصی ودیعه مسکن و اجاره‌بها برای مسکن اولی‌ها و برای مستاجران، به ویژه گروه‌های کم درآمد مستاجری وجود ندارد. در تصویری بلندمدت‌تر می‌توان روند رشد صعودی متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را مشاهده کرد که از حدود ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در زمستان سال ۱۳۹۲ به ۳۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در زمستان سال ۱۴۰۰ و در ادامه به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان در آذرماه سال ۱۴۰۱ رسیده است.

اگر تورم عمومی سال گذشته را نیز به این وضعیت مزید کنیم، بغرنجی وضعیت وضوح بیشتری پیدا می‌کند. طبق گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه بهمن ماه سال ۱۴۰۱ در مناطق شهری، ۶/۴۳ درصد بوده است. به عبارت دیگر، هزینه‌ای که یک خانوار برای تهیه سبد مشخصی از کالا و خدمات در بهمن ماه سال ۱۴۰۱ صرف کرده، نسبت به هزینه تهیه همین سبد در بهمن ماه سال ۱۴۰۰، حدود ۶/۴۳ درصد افزایش یافته است.

طبق گزارش فقر مسکن، در سال ۱۳۹۸، در حدود ۴۵ درصد از خانوار‌های مناطق شهری به مسکن استطاعت‌پذیر با این تعریف که هزینه آن بیش از ۳۰ درصد کل هزینه‌های خانوار باشد دسترسی نداشته‌اند، رقمی که در تهران ۷۹ درصد بوده است. البته باید در نظر داشت که این ارقام مربوط به بیش از سه سال قبل است. در این بازه زمانی در مهم‌ترین شهر کشور، یعنی پایتخت، متوسط قیمت هر مترمربع از حدود ۱۵ میلیون تومان در فروردین ماه سال ۱۳۹۹ به حدود ۴۸ میلیون تومان در آذرماه سال ۱۴۰۱ جهش داشته است.

مساله دوم؛ ودیعه مسکن

از نگاه کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس، یکی از مهم‌ترین خاص بودگی‌های بخش مسکن استیجاری خصوصی کشور پدیده «ودیعه مسکن» است. ودیعه مسکن به صورت عمومی به عنوان ابزاری برای تضمین پرداخت اجاره‌بها و جبران خسارت وارد به واحد مسکونی از مستاجران استفاده می‌شود، اما در شرایط فعلی کشور ماهیت کاملا متفاوتی پیدا کرده مستاجران کشور نه تنها دشواری‌های پرداخت اجاره‌بها را تحمل می‌کنند، بلکه باید از پس «پس‌انداز معطوف به ودیعه مسکن» نیز برآیند تا بتوانند افزایش‌های آتی آن را پوشش دهند. این وضعیت نشان می‌دهد، سالانه از ارزش «ودیعه مسکن» به ضرر مستاجران کاسته می‌شود، بدون اینکه دولت هیچ نوعی از تهمیدات را برای جبران این ضرر و زیان در نظر گرفته باشد، برای مثال در برخی شهرها، ازجمله شیکاگو، موجر موظف است ودیعه مسکن با سقف دوبرابر اجاره یک ماه و سود مصوب آن را به مستاجر بازگرداند.

بی‌تفاوتی دولت به تبعات اجتماعی ودیعه مسکن

از دیدگاه پژوهشگران «ودیعه مسکن» به عقد «قرض‌الحسنه» تحول یافته و امکان هرگونه تصرفی در آن برای موجر به رسمیت شناخته شده است. به علاوه مالکان هم از محل افزایش اجاره‌بها سود می‌برند و هم از افزایش ودیعه مسکن و هم از افزایش قیمت املاک مسکونی‌شان و مستاجران از هر سه مورد بی‌نصیب هستند و این موضوع تبعات نسلی و بین نسلی خاص خود را دارد. نکته مهم دیگر این است که هر نوع سیاستی که حول محور به رسمیت‌شناسی ماهیت فعلی «ودیعه مسکن» به نفع موجران باشد، صرفا بر شدت نابرابری‌های اجتماعی می‌افزاید. برای مثال، اینکه دولت صرفا «وام ودیعه مسکن» اعطا می‌کند؛ البته با دربرگیری حداقلی به این معنا نیست که دولت به نفع مستاجران اقدامی انجام می‌دهد، بلکه به این معناست که دولت این پدیده را به‌طور کامل به رسمیت شناخته و نسبت به تبعات اجتماعی آن بی‌تفاوت است و به جای انتخاب نوعی «تنظیم‌گری در حمایت از مستاجران» به «اقدامات دوستدار موجران» روی آورده است. از جانب دیگر، دولت با اعطای وام ودیعه مسکن در قالب انتقال بدهی به مستاجران اقدام می‌کند و این امر نیز بر شدت نابرابری‌های اجتماعی و فقرآفرینی میان مستاجران می‌افزاید. در نهایت هرگونه مقایسه استطاعت‌پذیری مسکن در ایران با کشور‌های دیگر کنترل اجتماعی را بر ودیعه مسکن با چندین و چند ملاحظه که اکثرا دوستدار برقرار ساخته‌اند، بی‌معنا به شمار می‌رود.

باتوجه به این نکات کارشناسان مرکز پژوهش‌ها معتقدند، فشار اقتصادی مستاجران در زمینه هزینه‌های تامین مسکن استیجاری در بازار مسکن استیجاری خصوصی در ایران ابعاد ناکاویده و بلندمدتی دارد که هم دشواری‌های زندگی مستاجران را کمتر از حد جلوه می‌دهد و هم ضرورت بازنگری‌های جامع در روابط حقوقی میان موجر و مستاجر را آشکار می‌سازد.

آثار یک سیاست

درست است که هر دو گروه مالکان و مستاجران تحت تاثیر موج‌های تورمی و افزایش هزینه‌های زندگی هستند، اما این وضعیت تاثیر نامتوازنی بر وضعیت زندگی مالک‌نشینان و موجران و مالکان چندمسکنی، از یک سو و مستاجران، از سوی دیگر دارد و میان این دو گروه از چند جهت تفاوت وجود دارد که هر کدام بحرانی در بطن خود دارد. مالکان متناسب با سهم خود از مالکیت املاک مسکونی، در موج‌های تورمی گذشته و ادامه‌دار ثروتی به دست آورده و می‌آورند که مستاجران تماما از آن‌ها بی‌بهره‌اند. در ضمن همین مالکان متناسب با سهم خود از مالکیت املاک مسکونی، درآمدی را به دست می‌آورند که به‌طور مستقیم از محل املاک مسکونی حاصل می‌شود.

در ضمن مالک‌نشینان از بزرگ‌ترین قلم مصرف در سبد هزینه خانوار، یعنی هزینه تامین مسکن در قالب ودیعه مسکن و اجاره‌بها معاف هستند، اما گروه دیگر بخش اعظمی از درآمد خود را صرف هزینه تامین مسکن می‌کنند و مجبور می‌شوند برای تامین اجاره‌بها و «پس‌انداز معطوف به ودیعه مسکن» هم به مصرف کمتر اقلام دیگر سبد هزینه خانوار روی آورند و هم چندشغلی و چندنان‌آوری را تجربه کنند و هم از کیفیت تامین دیگر نیاز‌های اجتماعی‌شان، نظیر آموزش بکاهند و هم از مصرف برخی خدمات اجتماعی صرف‌نظر کنند.

در نهایت مالک‌نشینان امکان سکونت بلندمدت در یک محله خاص و تغییر رو به مثبت آن را داشته و سرمایه‌های اجتماعی آن‌ها به صورت انباشتی افزایش پیدا کرده و مکان سکونت آن‌ها به منزله «خانه» درک می‌شود و از امکانات رفاهی محل به صورت حداکثری بهره می‌برند، اما مستاجران هم به دلیل فقدان ثبات سکونتی و هم به دلیل هزینه‌های فزاینده تامین مسکن مجبور به جابه‌جایی به خانه‌های کوچک‌تر، محلات نابرخوردارتر و خروج ناخواسته از شهر اصلی سکونت به شهر‌های اقماری می‌شوند.

مساله سوم؛ مالک‌نشینی

اگر از دریچه وجوه ایجابی سیاستگذاری مسکن بنگریم، در دوره پس از انقلاب نظام حکمرانی کشور تمهیدات و اقدام‌های چندگانه‌ای را در دستور کار قرار داده تا هدف اصلی اعلام شده سیاستگذاری مسکن را که همانا اشاعه «مالک‌نشینی» یا «دسترسی همه خانوار‌ها به مسکن ملکی» است، محقق سازد، اما این رویکرد پس از چهار دهه، نتایج رضایت‌بخشی به همراه نداشته و سهم مالک‌نشینی از کل موجودی مسکن رو به کاهش و سهم اجاره‌نشینی از کل موجودی مسکن رو به افزایش داشته است. طبق اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، سهم مالک‌نشینی در مناطق شهری ۵۷/۵۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۵۲/۵۴ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش داشته و سهم اجاره‌نشینی در مناطق شهری از ۱۸/۳۳ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۷۰/۳۶ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. نرخ اجاره‌نشینی در پایتخت، طبق گفته معاون شهرسازی و معماری شهردار تهران، در سال ۱۴۰۱ در حدود ۴۳ درصد که این رقم در برخی گزارش‌ها تا ۵۰ درصد نیز ذکر شده است. این ناکامی سیاستی دلایل متنوعی دارد که برخی به ویژگی خاص نظام سیاستگذاری مسکن باز می‌گردد که آن را «گسیختگی سیاستی» می‌نامیم. برخی دیگر به تمهیداتی ارتباط دارد که دولت‌های مختلف برای تحقق افزایش نرخ دسترسی به مسکن ملکی به کار بسته‌اند و برخی دیگر به تدابیری مربوط است که دولت‌های مختلف به درجات گوناگون، اما همسو از به کار بستن آن‌ها دوری جسته‌اند که همان وجه سلبی سیاستگذاری مسکن است.

نکته قابل تامل دیگر این است که برخی سیاستگذاران عمومی و مسکن با خوانشی خاص از ثبات سکونتی و فروکاستن کامل آن به «مالک‌نشینی»، بنیانی را برای توجیه مساعی مالک‌نشین گسترانه دولت در نظر می‌گیرند و برخی از آنها، در این سطح متوقف نمانده و با توسل به همین دیدگاه به انکار اصلی‌ترین سیاست‌های تامین مسکن شناخته شده کشورها، ازجمله مسکن استیجاری دولتی- اجتماعی، کنترل اجاره، کمک هزینه مکفی و بلاعوض مسکن اجتماعی، مستاجران و گروه‌های کم درآمد می‌پردازند.

مساله چهارم؛ استحاله مالک‌نشینی‌گستری به مالکیت‌گستری

از نگاه کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس، مساله فقط این نیست که دولت‌ها در افزایش نرخ «مالک‌نشینی» ناکام مانده‌اند، بلکه مساله دیگر این است که سیاستگذاری در بخش مسکن منجر به افزایش ناموجه سهم مالکیت در میان برخی گروه‌های اجتماعی از کل موجودی مسکن و به تبع آن افزایش نابرابری‌های اجتماعی دولت‌آفرین شده است. اهمیت این موضوع در سیاستگذاری مسکن آن است که این امر ریشه اصلی بحران کنترل‌ناپذیری موجودی مسکن در کشور شده است. اگرچه طبق داده‌های موجود در بازه ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ به موجودی مسکن کل کشور در مناطق شهری بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی افزوده شده، اما سهم مالک‌نشینی از کل موجودی مسکن شهری ۲.۰۲ درصد کاهش و سهم اجاره‌نشینی ۳.۵۲ درصد افزایش داشته است. درست که مقدار مطلق مالک‌نشینی در این دوره در حدود یک میلیون واحد مسکونی افزایش داشته، اما در حدود ۱.۴۶ میلیون واحد مسکونی نیز به مالکیت مالکان موجود اضافه شده که خود را در ظاهر سکونت استیجاری نشان می‌دهد. این وضعیت ناشی از عقب‌نشینی دولت از تامین فراگیر و همه‌شمول و عدالت‌محور مسکن است. بر همین اساس خروجی تمهیدات و اقدامات دولت به جای اینکه منجر به افزایش سهم مطلق و نسبی مالک‌نشینی از موجودی مسکن باشد، منجر به افزایش سهم مطلق و نسبی مالکیت یعنی افزایش تعداد افرادی که چند مسکن دارند، شده است.

منبع: فرارو

کلیدواژه: بازار مسکن قیمت طلا و ارز قیمت موبایل مترمربع زیربنای مسکونی کل موجودی مسکن افزایش داشته سیاستگذاری مسکن دسترسی به مسکن مسکن استیجاری زمستان سال مرکز پژوهش ها مناطق شهری هزار تومان املاک مسکونی ماه سال ۱۴۰۱ واحد مسکونی افزایش قیمت درصد افزایش اجاره نشینی درصد در سال ودیعه مسکن آذرماه سال بازه زمانی مالک نشینی تامین مسکن متوسط قیمت اجاره بها سال ۱۴۰۰ سهم مالک دولت ها ۳ درصد

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۹۲۰۶۳۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

بازار بی‌سرپناه مسکن

سالی که با خیز قیمت مسکن آغاز شده بود در نیمه راه از مرز قدرت خرید متقاضیان گذشت تا سرمای رکود در فصل زمستان ۱۴۰۲ بر بازار مسکن سایه افکند و پیش‌بینی سرنوشت این بازار در سال جدید نیز به اما و اگرهایی گره بخورد.

به گزارش خبرگزاری ایمنا، سالی که با جهش قیمت مسکن آغاز شد با رکود کم‌سابقه در بازار ادامه یافت و تا ۱۴۰۲ به عنوان یکی از پرنوسان‌ترین سال‌ها در این بخش مهم و تأثیرگذار اقتصادی ثبت شود.

از نیمه سال ۱۴۰۲ قیمت مسکن تا جایی افزایش یافت که به نقطه دور از دسترس متقاضیان رسید و به همین دلیل، رکود بسیار شدیدی بر بازار مسکن سایه افکنده که سرعت رشد قیمت‌ها را کاهش داده اما با آرامش نسبی در بازار همراه است. این رکود در ماه‌های پایانی سال به اوج رسید و فروشندگان نیازمند نقدینگی، قیمت املاک خود را با تخفیف‌های متفاوت که گاهی به ۲۵ درصد زیر قیمت عرف بازار نیز می‌رسید، به فروش گذاشتند و بررسی‌های میدانی حکایت از افت قابل توجه تعداد خرید و فروش املاک است با وجود این بازار مسکن از میانه اسفندماه سال گذشته تعطیل شد و کارشناسان بر این باورند که تا پایان فروردین در حالت نیمه تعطیل باقی خواهد ماند بنابراین تا یک ماه و نیم آینده از این بازار انتظار رویداد خاصی نمی‌رود.

رکود در صنعت پیشران

صنعت ساختمان به عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور شناخته می‌شود زیرا با افزایش اشتغال و کمک به اقتصاد خانوارها از ظرفیت بالایی برای رشد و حرکت اقتصادی برخوردار است و نزدیک به ۲۰ درصد درآمد ملی کشور از این بخش به دست می‌آید. این بخش همچنین پیوند بزرگی با صنایع و فعالیت‌های اقتصادی دیگر دارد و رونق آن می‌تواند رشد بخش‌های دیگر را به دنبال داشته باشد.

بیش از ۳۰۰ صنعت و رسته شغلی به بخش ساختمان وابسته هستند از این رو، رونق این صنعت می‌تواند چرخ بسیاری از کسب‌وکارهای تولیدی و خدماتی کوچک و متوسط را به گردش درآورد از سوی دیگر مسکن یکی از نیازهای اساسی افراد است و نقش مهمی در کیفیت زندگی خانواده‌ها دارد به همین دلیل دولت‌ها برای حل مشکلات این بخش سیاست‌های گوناگونی را در دستور کار قرار می‌دهند.

در سال گذشته نیز دولت طرح‌های مختلفی برای کنترل بازار مسکن اجرا کرد از جمله پلمپ دفاتر مشاوره املاک متخلف گرفته، قراردادهای آنلاین اجاره و مالیات بر خانه‌های خالی اما مشکل جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن و سقوط قدرت خرید خانواده‌های متقاضی همچنان به قوت خود باقی است.

۹۶ سال یک جهش بزرگ قیمت در معاملات مسکن بود، پس از آن یک دوره ریسک غیراقتصادی در بازار آغاز شد و ادامه رشد قیمت میانگین ۷۰.۶ درصدی، افت شدید آمار معاملات مسکن را به دنبال داشت تا جایی که بر اساس آمارهای رسمی آمار فروش ۱۳ هزار واحدی میانگین ماهانه در یک دوره شش ساله به ۶ هزار آپارتمان رسید که کارشناسان و فعالان بازار بخش قابل‌توجهی از این رکود شدید را به دلیل خروج خریداران مصرفی از بازار می‌دانند.

سال پر افت و خیز در صنعت پیشران

در سال ۱۴۰۱ رشد قیمت مسکن با شیب ملایمی ادامه یافت و نرخ املاک ۴۶ درصد افزایش پیدا کرد اما ۱۴۰۲ سال پرنوسانی برای این بازار سرمایه‌ای و مصرفی بود تا جایی که در فصل بهار، قیمت‌ها تا ۱۰۰ درصد افزایش یافت در حالی که از نیمه سال افت شدید معاملات باعث رکود سنگین در بازار شد که تا پایان سال نیز ادامه پیدا کرد و بر اساس آمارهای رسمی سطح قیمت مسکن در تابستان و پاییز پارسال نسبت به فصل مشابه سال قبل ۷۸ درصد و ۶۳ درصد کاهش یافت.

افت و خیز این بازار تأثیرگذار در سال‌های اخیر امکان پیش‌بینی روند قیمت‌ها را برای فروشندگان، متقاضیان واقعی مسکن و حتی خریداران سرمایه‌ای املاک دشوار و ناممکن می‌کند. در شرایطی که سطح قیمت بسیار بالاتر از قدرت ناچیز خانه‌اولی‌ها است، تقاضای اجاره‌نشینی دست کم تا دو برابر سال‌های قبل از اواخر دهه ۹۰ افزایش یافته در حالی که سال‌های اخیر، میزان عرضه آپارتمان در بازار اجاره به این نسبت رشد نکرد به این ترتیب، رشد تصاعدی اجاره‌نشینی به افزایش قابل توجه اجاره‌بهای مسکن دامن زد و تورم اجاره در سال‌های اخیر با عبور از سطح ۴۰ درصد به دو برابر زمان قبل از سال‌های پایانی دهه ۹۰ رسید.

از سوی دیگر بازار مسکن در سال گذشته به شدت تحت تأثیر تثبیت نرخ دلار در رکود به سر برد و با رشد نرخ دلار و نوسانات ارزی پایان سال، کارشناسان نسبت به خیز دوباره قیمت در این بازار هشدار می‌دهند که زمان آن هنوز قابل پیش‌بینی نیست.

عوامل گوناگونی در رونق بازار مسکن نقش دارند که سیاست خارجی، قیمت نهاده‌های ساختمانی، قدرت خرید مصرف‌کنندگان و بهبود وضعیت اقتصادی از آن جمله است اما مهم‌ترین عامل را می‌توان افزایش قدرت خرید خانه اولی‌ها دانست در حالی که بررسی وضعیت پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن نشان می‌دهد حجم واقعی پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان خرید خانه نسبت به زمان قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن در سال ۹۶ تا ۵۵ درصد کاهش یافته و حتی حضور سرمایه‌گذاران در این بخش نیز به دلیل کاهش صرفه و توجیه اقتصادی بسیار کمرنگ شده است.

سهم بالای مسکن و اجاره در تورم عمومی

گزارش مرکز آمار در اواخر زمستان سال گذشته حکایت از آن دارد که در بهمن ۱۴۰۲ بخش مسکن تورم ۲.۸ درصد را تجربه کرده و تورم ماهانه اجاره نیز در این ماه برابر با تورم ماهانه مسکن معادل ۲.۸ درصد ثبت شده است. تورم نقطه به نقطه در این بازار ۴۱.۴ درصد رشد داشته و تورم سالانه آن برابر با ۳۹.۴ درصد به ثبت رسیده است.

بررسی جزئی‌تر داده‌های مرکز آمار ایران از تورم نشان می‌دهد، ضریب اهمیت و سهم تورم مسکن و اجاره در شاخص کل تورم به ترتیب معادل ۳۳.۹ و ۳۳.۶ درصد است. این آمار نشان دهنده آن است که وزن سنگین مسکن و اجاره در تورم عمومی یکی از عوامل رشد این شاخص، موتوری محرک برای آن در دی‌ماه ۱۴۰۲ بوده است.

سقوط قدرت خرید و تقاضا

مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا در این باره اظهار کرد: با از دست رفتن قدرت خرید، به ویژه اولی‌ها تقاضای مصرف در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است.

وی با اشاره به تأثیر برخی سیاست‌های دولت از جمله پرداخت ۲۷ هزار میلیارد تومان ودیعه مسکن برای کنترل قیمت در بازار رهن و اجاره گفت: یک رویه نادرست که به عرف بازار تبدیل شده اما از اساس نادرست است، محاسبه ودیعه مستأجران به شکل قرض‌الحسنه با ارزش زمانی صفر است این باعث می‌شود هر سال به دلیل تورم مستأجران بخشی از قدرت خرید و ارزش ودیعه خود را از دست دهند که امسال این عدد نزدیک به ۴۰ درصد بود.

این کارشناس مسکن ادامه داد: با توجه به اینکه قیمت ملک جاری است به جای پرداخت وام، باید ارزش ودیعه نیز جاری در نظر گرفته شود نه به شکل قرض‌الحسنه زیرا در هیچ کجای دنیا ارزش زمانی پول صفر نیست به جز ودیعه مستأجران در کشور ما و این رویه نادرست باعث می‌شود مستأجران هر سال زیر بار تسهیلاتی بروند که به تصویب می‌رسد اما پرداخت نمی‌شود.

پرونده ۹۵ هزار متقاضی به در بسته خورد

وی با اشاره به آماری که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است، یادآور شد: از حدود ۱۴۷ هزار پرونده‌ای که برای دریافت وام ودیعه مسکن فرستاده شده ۹۵ هزار متقاضی تسهیلات موفق به دریافت آن نشده و به در بسته بانک خورده‌اند.

گودرزی تصویب این تسهیلات را راهگشای حل مشکلات مستأجران ندانست و گفت: چه بسا مستأجران مجبور هستند که علاوه بر هزینه رهن و اجاره، پرداخت سود تسهیلات بانکی را نیز بپذیرند اما با اصلاح این رویه وضعیت خانواده‌های فاقد مسکن بهتر می‌شود مثل کشور آلمان که در آن ودیعه برای جبران خسارات احتمالی یا عدم پرداخت اجاره، به اندازه سه برابر اجاره تعیین می‌شود که تنها با حکم دادگاه قابل برداشت است.

وی با انتقاد از روند تعیین ودیعه و اجاره مسکن افزود: تعیین نرخ رهن و اجاره در این بخش به طور کامل در اختیار صاحبخانه‌ها است و این موضوع فشار شدید و کمرشکنی را به خانواده‌ها تحمیل می‌کند در این شرایط تصمیماتی مانند تسهیلات رهن و اجاره که به صورت محدود اجرا می‌شود کارایی جز حفظ فشار و تورم در بازار مسکن ندارد اما مشکل مستأجران را حل نمی‌کند.

ضعف شدید قانونگذاری

این کارشناس مسکن درباره نقش دولت در ساماندهی این بازار توضیح داد: در سال‌های اخیر مصوبه‌ای از سوی سران قوا تصویب شد که کارشناسی نشده بود و ضمانت اجرایی لازم را نداشت، حتی کارشناسان شوراهای حل اختلاف نیز آن‌را نپذیرفتند در نهایت نیز به جای حل مشکلات مستأجران و جلوگیری از رشد تصاعدی قیمت‌ها از سوی مالکان، هیچ عایدی برای مستأجران نداشت و پای برخی از اجاره‌نشینان را به محاکم باز کرد.

وی با انتقاد از نظام مالک و مستاجری رایج گفت: از جمله مشکلات این نظام، آوارگی مستأجران است که در دنیا منسوخ شده و تنها قانون یا شرایطی مانند جنگ می‌تواند یک مستأجر و خانواده او را مجبور به جابه‌جایی کند اما در کشور ما به دلیل ضعف شدید قانونگذاری هنوز آوارگی مستأجر حق مالک است و هزینه آوارگی را صد در صد باید مستأجران پرداخت کند در حالی که هزینه این تصمیم باید بر عهده گیرنده آن باشد.

گودرزی بازار رهن و اجاره را به شدت نابسامان توصیف کرد و افزود: بازار مسکن کاملاً رها شده که تاکنون هر اقدامی دولت و مجلس برای ساماندهی آن انجام داده‌اند ناکافی بوده بنابراین شاهد افزایش فشار بر مردم هستیم در حالی که ظرفیت‌های بسیار زیادی در کشور ما وجود دارد.

آشفتگی بخش بزرگی از اقتصاد

وی یکی از ظرفیت‌های کنونی را غیرقابل کشت بودن ۷۰ درصد زمین‌های کشور بیان کرد و گفت: بیش از ۶۰ درصد بهای تمام شده مسکن مربوط به زمین است و زمین‌های غیرزراعی برای ساخت و ساز مناسب هستند اما از دسترس مردم برای ساختمان سازی و رفع نیاز مهم و ضروری مسکن دور نگه داشته شده‌اند.

این کارشناس مسکن با اشاره به وضعیت افسارگسیخته بازار مسکن خاطرنشان کرد: این ادعا که تورم مسکن ناشی از تورم عمومی بوده کاملاً نادرست است چون اکنون تورم عمومی نزدیک به ۳۹ درصد است در حالی که تورم مسکن عدد بیش از ۸۲ درصدی را ثبت کرد و این نشان می‌دهد بخش بزرگی از تورم عمومی نیز مربوط به تورم مسکن است چون این بخش در بهای تمام شده بیشتر کالاها و خدمات نقش دارد.

وی رهاشدگی و بی‌قانونی مسکن را باعث آشفتگی و بحران در بخش بزرگی از اقتصاد ایران دانست و تاکید کرد: تا زمانی که بازار مسکن رها شده و هرج و مرج در بازار مسکن ۸۲ درصد عایدی نصیب سرمایه گذاران می‌کند قطعاً سرمایه‌ها به سمت بخش‌های مولد اقتصاد نخواهد رفت زیرا در رقابت بین بخش مولد اقتصاد با مسکن، شرایط به نفع مسکن رقم می‌خورد.

گودرزی ادامه داد: در این شرایط بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور در بخش زمین و مسکن با ارزش افزوده صفر ذخیره و رسوب می‌شوند، لازم است دولت برای کنترل تأثیرات عمیق و شدید مسکن بر اقتصاد چاره‌اندیشی کند در غیر این صورت نمی‌توان انتظار داشته باشیم شاخص‌هایی مانند تورم، بهره‌وری، پس‌انداز و دیگر شاخص‌های اقتصادی بهبود پیدا کند.

ساماندهی بهای تمام شده و رشد بازدهی بخش‌های مولد

وی با اشاره به فشار مسکن بر بخش‌های مختلف اقتصاد کشور بیان کرد: بانک‌ها نیز به دلیل بازدهی ۸۲ درصدی بخش مسکن قطعاً انگیزه‌ای برای پرداخت وام‌های مسکن با نرخ ۲۳ درصد ندارند به همین دلیل لازم است که دولت بخش مسکن را بر اساس قانون بهای تمام شده ساماندهی کند تا بخش‌های مولد بازدهی بیشتر از مسکن داشته باشند و بخش‌های غیرمولد و دلالی مانند مسکن کنترل شوند و در نتیجه اقتصاد شکوفا شود.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: در ماه‌های اخیر تورم انتظاری مسکن منفی شده و کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را داشتند دست نگه داشته‌اند تا شرایط بهتر شود، زیرا اگر مسکن خریداری کنند اما توان فروش وجود نداشته باشد هزینه فرصت آن افزایش می‌یابد.

بررسی‌های میدانی از وضعیت معاملات مسکن در ماه پایانی سال ۱۴۰۲ نشان‌دهنده ادامه رکود خریدوفروش در این بازار بود. چشم‌انداز بازار مسکن در سال جدید هنوز با اما و اگرهای فراوانی رو به‌رو است و در هاله‌ای از ابهام قرار دارند با این وجود کارشناسان بر این باورند که هر سال به صورت میانگین یک میلیون مسکن در این بازار تولید شود تأثیر متغیرهای غیرواقعی اقتصاد مثل نرخ تورم، نقدینگی و شاخص‌های کل پولی هم در صورت رشد در این بازار با وقفه نمایان خواهد شد و مسکن از چرخه پیاپی رکود و تورم فاصله خواهد گرفت در این صورت نه تنها از افزایش قیمت، سقوط قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی و رشد حاشیه نشینی جلوگیری می‌شود بلکه با اجرای سیاست‌های کارآمد دولت در زمینه افزایش عرضه، همراه با کنترل تورم، انتظار می‌رود که بتوان از صعود ماهانه تورم عمومی نیز جلوگیری کرد.

کد خبر 738648

دیگر خبرها

  • خبر خوش برای نخبگان؛ وام خرید مسکن افزایش یافت
  • وام خرید مسکن برای این افراد افزایش یافت
  • وام خرید مسکن برای این افراد افزایش یافت + جزئیات
  • وام خرید مسکن نخبگان به ۲ میلیارد تومان افزایش یافت
  • بازار بی سرپناه مسکن
  • بازار بی‌سرپناه مسکن
  • وام‌های خرید و ودیعه مسکن نخبگان افزایش یافت
  • افزایش وام خرید و ودیعه مسکن نخبگان
  • خبر خوب نوروزی برای نخبگان/ وام خرید مسکن نخبگان افزایش یافت
  • وام خرید و ودیعه مسکن نخبگان افزایش یافت